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Wer ist zuständig für mich als Bauherr?

Zuständig für die Durchführung der Genehmigungsverfahren
sind die Unteren Bauaufsichtsbehörden. Hier in Wetzlar ist es das Bauordnungsamt im Neuen Rathaus, Ernst-Leitz-Straße 30, im 2. Obergeschoss.

Welche Arten von Verfahren gibt es?

Das baugenehmigungsfreie Bauen (Genehmigungsfreistellung) ist zulässig im Bereich von Bebauungsplänen. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren sind zu prüfende Anforderungen reduziert und die Bauaufsichtsbehörden verfahrensübergreifend von der Durchführung der bautechnischen Prüfung entlastet.

Die Verantwortung ist in die Hände privater Sachverständiger oder hinreichend qualifizierter Fachplaner gelegt, die umfassende bauliche Prüfung (bisher klassisches Baugenehmigungsverfahren) auf abschließend genannte Sonderbauten beschränkt. Die Freistellung von der Baugenehmigungspflicht oder der bauaufsichtlichen Prüfung entbindet nicht von der Verpflichtung, die baurechtlichen Anforderungen einzuhalten.

Hierfür sind vorrangig die Bauherrschaften und die von ihr beauftragten am Bau Beteiligten selbst verantwortlich. Die neu geschaffenen Freiräume stärken die Eigenverantwortung der Bauherrschaft und der am Bau Beteiligten. Sie können aber erklären, ob sie statt der Genehmigungsfreistellung (§ 56 HBO) ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 57 HBO) oder eine bauaufsichtliche Prüfung im „normalen“ Baugenehmigungsverfahren (sog. Regelverfahren nach § 58 HBO) durchgeführt haben möchten.

Ebenso kann für Vorhaben, die dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gem. § 57 HBO unterfallen, ein Baugenehmigungsverfahren gem. § 58 der HBO gewählt werden. Haben Sie Zweifel, welches Verfahren bei Ihrem Bauvorhaben zur Anwendung kommen soll, stehen Ihnen die entsprechenden Sachbearbeiterinnen/Sachbearbeiter bei Ihrer zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde für die Kernstadt Wetzlar, den Stadtteilbezirk Niedergirmes sowie die Wetzlarer Stadtteile: Blasbach, Dutenhofen, Garbenheim, Hermannstein, Münchholzhausen, Nauborn, Naunheim und Steindorf, dem Bauordnungsamt der Stadt Wetzlar, zur Verfügung.

Neuerungen bei der Hessischen Bauordnung

Die Hessische Bauordnung (HBO) vom 18. Juni 2002 (GVBI. I S. 274) in der Fassung vom Dezember 2012 weist wesentliche Neuerungen auf:

als Teil der Bauvorlagen bei Sonderbauten,

  • Gebäudeklasse 1:
    a) freistehende Gebäude bis zu 7 m Höhe mit nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²,
    b) freistehende landwirtschaftlich genutzte Gebäude

  • Gebäudeklasse 2:
    Gebäude bis zu 7 m Höhe mit nicht mehr als zwei Nutzungseinheitenvon insgesamt nicht mehr als 400 m²

  • Gebäudeklasse 3: sonstige Gebäude bis zu 7 m Höhe

  • Gebäudeklasse 4:Gebäude bis zu 13 m Höhe und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m² in einem Geschoss

  • Gebäudeklasse 5: sonstige Gebäude bis zu 22 m Höhe

  • Aufenthaltsräume in Kellergeschossen dürfen künftig wie Dachgeschosse nur 2,20 m lichte Höhe haben. Hierdurch wird insbesondere der nachträgliche Ausbau erleichtert.Nunmehr wird gefordert, dass schon in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen - statt wie bisher erst ab mehr als drei Wohnungen - die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein müssen. Die neue Regelung erfasst auchGebäude mit Mischnutzung, während das geltende Recht nur auf Wohngebäude abstellt. Das barrierefreie Bauen wird hierdurch gefördert.

Zum Verfahrensrecht im Einzelnen

Die Errichtung, Aufstellung, Anbringung und Änderung, die Nutzungsänderung,
der Abbruch und die Beseitigung von baulichen Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen bedarf grundsätzlich der Baugenehmigung, es sei denn, es ist ausdrücklich etwas anderes bestimmt. (§ 54 HBO)

Baugenehmigungsfreie Vorhaben

Für baugenehmigungsfreie Vorhaben (§ 55 HBO, Anlage 2) ist kein Bauantrag oder ein Anzeigeverfahren erforderlich. Diese Anlage 2 zur HBO enthält eine abschließende Auflistung solcher Vorhaben. Es sind Vorhaben, die bauordnungsrechtlich eher von geringer Bedeutung sind.

Vorhaben im beplanten Bereich (Genehmigungsfreistellung - § 56 HBO)

Dazu gehören:

  • Wohngebäude,
  • sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 (Oberkante Rohfußboden des obersten vorhandenen oder möglichen Aufenthaltsraumes nicht mehr als 7 m über der Geländeoberfläche),
  • zugehörige Nebengebäude und Nebenanlagen sowie sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, dürfen ohne Baugenehmigung errichtet werden, wenn sie im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, sie keiner Ausnahme oder Befreiung nach § 31 des Baugesetzbuches bedürfen, die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist, sie keiner Abweichung nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften bedürfen und die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats, nachdem die erforderlichen Bauvorlagen bei ihr eingegangen sind, der Bauherrschaft schriftlich erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuches bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt.

Erforderliche Bauvorlagen im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 56 HBO

Die Bauherrschaft hat die erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde einzureichen und zeitgleich eine Zweitausfertigung der Bauaufsichtsbehörde zuzuleiten. Es ist zu empfehlen, eine Zustellungsform zu wählen, mit der der Zeitpunkt des Zugangs der Unterlagen nachgewiesen werden kann.
Erforderlich sind die Bauvorlagen, die der Gemeinde die planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens ermöglichen. Welche dies sind, ergibt sich aus den bauaufsichtlich eingeführten
Vordrucken. Stimmen Sie im Zweifelsfall die einzureichenden Bauvorlagen mit Ihrer Gemeinde ab.

Geprüft wird:

Die Genehmigungsfreistellung zielt vorrangig auf ein genehmigungsfreies Bauen ab, d. h. es findet keine bauaufsichtliche Prüfung und Genehmigung statt. Das Bauvorhaben ist der ausschließlichen Verantwortung der Bauherrschaft überlassen, die für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften verantwortlich ist.

Die Bauherrschaft ist in diesem Zusammenhang verpflichtet, geeignete am Bau Beteiligte, Nachweisberechtigte und ggf. Sachverständige zu beauftragen. Die Beteiligung der Gemeinde erfolgt allein zur Wahrung der kommunalen Planungshoheit, also im gemeindlichen Interesse; sie hat ein Prüfrecht, aber keine Prüfpflicht.

Sind Genehmigungen nach anderen Rechtsvorschriften erforderlich, z. B. eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung, eine Ausnahmegenehmigung nach einer Landschaftsschutzverordnung oder eine naturschutzrechtliche Genehmigung ist die Bauherrschaft selbst verantwortlich, sie einzuholen.

Was ist, wenn die Gemeinde von ihrem Erklärungsrecht Gebrauch macht?

Die Erklärung der Gemeinde, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, führt zur Baugenehmigungspflicht des Bauvorhabens. Die Bauherrschaft hat keinen Anspruch darauf, dass die Gemeinde von ihrem Erklärungsrecht keinen Gebrauch macht.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 57 H BO)

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren kommt immer dann zur Anwendung, wenn die sonstigen Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung nicht gegeben sind:

  • das Bauvorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes,
  • die Erschließung ist nicht gesichert,
  • das Vorhaben weicht von den planerischen Festsetzungen oder vom Bauordnungsrecht ab
  • oder die Gemeinde hat innerhalb eines Monats nach Einreichung der erforderlichen Bauvorlagen erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Erforderliche Bauvorlagen im „vereinfachten Baugenehmigungsverfahren“ nach § 57 HBO

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ist ein Bauantrag mit den erforderlichen Bauvorlagen bei der Bauaufsichtsbehörde unter Verwendung der bauaufsichtlich eingeführten Vordrucke einzureichen.

Eine frühzeitige Abstimmung über den notwendigen Inhalt des Bauantrages mit der Bauaufsichtsbehörde kann zur Beschleunigung Ihres Genehmigungsverfahrens beitragen.

Geprüft werden:

  • die Vorschriften des Bauplanungsrechts und andere Abweichungen vom Bauordnungsrecht,
  • andere öffentlich-rechtliche Vorschriften, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach diesen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird; dies trifft z. B. für die denkmalschutzrechtliche Genehmigung und die naturschutzrechtliche Eingriffsgenehmigung

Abweichungen von den bauordnungsrechtlichen Vorschriften müssen gesondert beantragt und begründet werden!

Die Bauaufsichtsbehörde ist nicht verpflichtet, die Bauvorlagen hinsichtlich der Notwendigkeit von Abweichungen zu überprüfen.

Herkömmliches Baugenehmigungsverfahren, sog. „Regelverfahren“ nach § 58 HBO

Alle Sonderbauten werden in diesem Verfahren abgeprüft.

Geprüft werden:

  • Die Vorschriften des Bauplanungsrechts und des Bauordnungsrechts
  • Andere öffentlich-rechtliche Vorschriften, soweit der Baugenehmigung eine Entscheidung nach den fachgesetzlichen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird oder in anderen Fachgesetzen kein Zulassungsverfahren vorgeschrieben ist.

Nach anderem Fachrecht erforderliche selbstständige Genehmigungen muss die Bauherrschaft eigenverantwortlich herbeiführen.

 

Verzicht auf die Prüfung von bautechnischen Nachweisen

Ausgenommen bei Sonderbauten wird sowohl bei genehmigungsfreien

als auch bei genehmigungspflichtigen Vorhaben auf

die bauaufsichtliche Prüfung folgender bautechnischer Nachweise

verzichtet(§ 59 HBO):

  • Standsicherheit sowie der Feuerwiderstandsdauer tragender Bauteile,
  • Vorbeugender Brandschutz und
  • Nachweise für Energieerzeugungsanlagen

Und diese bautechnischen Nachweise sind entweder von hierzu berechtigten

Personen (Nachweisberechtigten) aufzustellen oder nach Prüfung auf Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen durch privat beauftragte anerkannte Sachverständige zu bescheinigen.

Bauvoranfrage

Vor Einleitung des eigentlichen Baugenehmigungsverfahrens kann zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, eine Vorprüfung beantragt werden. Ob ein Grundstück überhaupt oder nach den Vorstellungen der Bauherrschaft bebaut werden kann, ist nicht immer eindeutig erkennbar. Eine sichere Möglichkeit, diese Zweifel auszuräumen, bietet die Bauvoranfrage.

Mit dem Bauvorbescheid ist über den Teil der Baugenehmigung, der dem Bauvorbescheidsverfahren zu Grunde lag, abschließend und bindend entschieden.

Die am Bau Beteiligten

Die Bauherrschaft ist umfassend für die rechtmäßige Ausführung des Bauvorhabens verantwortlich. Wesentliche Verpflichtung der Bauherrschaft ist, für die Planung, Überwachung und Ausführung eines Bauvorhabens geeignete am Bau Beteiligte (Entwurfsverfasser, Nachweisberechtigte, Sachverständige, Unternehmen, Bauleitung) zu beauftragen.

Vordrucke

Bauaufsichtlich eingeführte Vordrucke bestimmen oder empfehlen Form und Inhalt von Bauanträgen, Bescheinigungen und anderen Schriftstücken.
Sowohl der Gesetzestext, die Vordrucke als auch der Erlass (Handlungsempfehlungen) sind per Internet über die Homepage des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung abzurufen.
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