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1. Warum war es notwendig, ein Sanierungsgebiet festzulegen?

In den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg herrschte aufgrund der Zerstörungen durch Bombenangriffe und des Zuzugs vieler Flüchtlinge ein gravierender Wohnungsmangel in Wetzlar. Um der Wohnungsnot zu begegnen, errichtete man in den Jahren des Wiederaufbaus neue Wohnquartiere am Rande der Stadt (wie z. B. die Neue Wohnstadt und Dahlheim).
Als in den 1960er Jahren der Wohnungsbedarf gedeckt war, obwohl sich die Einwohnerzahl im Vergleich zum Vorkriegsstand verdoppelt hatte, sah man sich einem neuen Problem gegenüber stehen, das viele andere alte Städte ebenfalls kannten.

Durch die Entstehung neuer Wohn- und Geschäftsviertel außerhalb der alten Stadtgrenzen machte sich ein Funktionsverlust des Altstadtkerns bemerkbar. Die alte Stadtmitte hatte ihre historisch gewachsene, kulturelle und wirtschaftliche Bedeutung weitestgehend verloren.
Der Wohnwert in der Altstadt sank erheblich. Die überalterte Bausubstanz, der geringe Ausbaustandard der Wohnungen, der Mangel an Grün- und Freiflächen, die dichte Bebauung und die damit einhergehende schlechte Belichtung und Belüftung, der ständig wachsende Autoverkehr, fehlende Parkmöglichkeiten und schlechte Anlieferungsbedingungen für Handel und Gewerbe waren Ursachen für die Abwanderung von Eigentümern und Mietern in die Außenbereiche der Stadt.

Während die Einwohnerzahl von 1952 – 1967 im Gesamtbereich Wetzlars um 22% anstieg, schrumpfte die Einwohnerzahl im Innenstadtbereich im gleichen Zeitraum um 31%, in einigen Teilbereichen sogar um mehr als 50%.

Eine Folge der Wohn- und Geschäftswertminderung war der Verfall der Mietpreise. Investitionen in die Erhaltung der Bausubstanz waren nicht mehr lohnenswert und blieben aus, was zu einer weiteren Verstärkung des Verfalls der Innenstadt führte.

Es bestand also dringender Handlungsbedarf, die alte Innenstadt wieder in den wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Kreislauf der Gesamtstadt einzugliedern, um die verloren gegangene Einheit von Leben, Wohnen und Arbeiten wiederherzustellen.
Mit der Bestandsaufnahme, Problemanalyse, Konzeptentwicklung und schließlich der Ausweisung des Sanierungsgebietes begann ein Prozess, der bis heute andauert: Die Sanierung der Bereiche Neustadt, Langgasse und Altstadt.

1972 wurde das Sanierungsgebiet durch Beschluss der Stadtverordnetenversammlung förmlich festgelegt. Doch schon seit 1966 wurden Fördermittel von Bund und Land zur Verfügung gestellt und erste Maßnahmen bezuschusst. Im Zeitraum zwischen 1966 und 2012 haben Bund, Land und Stadt ca. 45 Millionen Euro im Sanierungsgebiet investiert. Mehr als die Hälfte davon waren städtische Mittel.

Nach mehr als 40 Jahren Sanierung wurde die Stadt Wetzlar vom Hessischen Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung aufgefordert, die Sanierungsmaßnahme zu beenden und die Abrechnung der Gesamtmaßnahme vorzulegen.
In diesem Zusammenhang kommt es auch zur gesetzlich vorgeschriebenen Erhebung von Ausgleichsbeträgen.


2. Warum werden Ausgleichsbeträge erhoben?

Für den Sanierungszeitraum besteht in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gemäß Baugesetzbuch (BauGB) ein besonderes Städtebaurecht.
Mit öffentlichen Geldern werden hier größere Bereiche, die erhebliche städtebauliche Missstände aufweisen, wesentlich verbessert und umgestaltet. Dies geschieht zum Beispiel durch die Verbesserung der Infrastruktur, den Ausbau von Straßen und Plätzen, die Entkernung zu dicht bebauter Baublöcke und den Abriss maroder Bausubstanz.

Diese Maßnahmen werden hauptsächlich durch den Einsatz öffentlicher Fördermittel finanziert und dienen sowohl der Allgemeinheit als auch den Eigentümern von im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücken. Durch die Aufwertung der Sanierungsgebiete kann sich der Marktwert der entsprechenden Grundstücke erhöhen.
Aber die Ausweisung eines Sanierungsgebietes bringt noch weitere Vorteile für die Grundstückseigentümer. Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge, wie sie für Eigentümer von Grundstücken außerhalb des Sanierungsgebietes anfallen, müssen Eigentümer von Grundstücken innerhalb des Sanierungsgebietes nicht zahlen. Außerdem können sie Zuschüsse für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen erhalten und steuerliche Vorteile geltend machen.
Um eine Gleichbehandlung aller Bürger zu gewährleisten, hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass auch Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet einen Beitrag zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme leisten.  


3. Was ist die gesetzliche Grundlage für die Erhebung der Ausgleichsbeträge?

Die gesetzliche Grundlage bildet §154 des Baugesetzbuches:

„Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht."

§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB


4. Was sind Ausgleichsbeträge?

Ausgleichsbeträge sind der Beitrag der Grundstückseigentümer zu den Gesamtkosten der Sanierungsmaßnahme. Dabei haben die Eigentümer nicht die tatsächlichen entstandenen Kosten zu erstatten, sondern nur die gutachterlich ermittelte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ihrer Grundstücke. 

Das Baugesetzbuch definiert die Bodenwerterhöhung folgendermaßen:

„Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).“

§ 154 Abs.2 BauGB

Der Grundstückseigentümer zahlt also nicht die Wertsteigerung, die seit Beginn der Sanierung eingetreten ist, sondern ausschließlich die Differenz zwischen dem Wert, den das Grundstück zum Abschluss der Sanierung tatsächlich hat und den es hätte, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre.

Infografik Ausgleichsbetrag Sanierungskosten

5. Kann die Stadt nicht auf die Erhebung der Ausgleichsbeträge verzichten?

Die Erhebung der Ausgleichsbeträge liegt nicht im Ermessen der Stadt Wetzlar. Die Stadt ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Ausgleichsbeträge zu erheben. Ein Verzicht auf die Erhebung von Ausgleichsbeträgen ist nur erlaubt, wenn eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachterlich ermittelt worden ist und gleichzeitig der Verwaltungsaufwand für die Erhebung in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht (§ 155 Abs. 3 BauGB).


6. Wer ist zahlungspflichtig?

Zahlungspflichtig ist der Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes, der zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung im Grundbuch eingetragen ist.

Miteigentümer haften als Gesamtschuldner. Bei Wohnungs- oder Teileigentum sind die jeweiligen Eigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zahlungspflichtig (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB).


7. Wie und von wem werden die Beträge berechnet?

Die dem Ausgleichsbetrag zu Grunde liegenden Werte werden vom Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wetzlar, dessen Geschäftsstelle sich beim Amt für Bodenmanagement Marburg befindet, nach einer exakten Wertermittlung festgelegt. Der Gutachterausschuss ist eine von der Stadt Wetzlar unabhängige Institution.

Die Wertermittlung erfolgt nach dem sogenannten „Niedersachsenmodell“. Der Name dieser Berechnungsmethode rührt daher, dass das Verfahren in Niedersachsen entwickelt worden ist. Es ist allgemein anerkannt und wurde auch in anderen Bundesländern und vielen hessischen Kommunen erfolgreich angewendet.  Daher ist es selbstverständlich auch in Wetzlar anwendbar.

Beim „Niedersachsenmodell“ werden in einem klar strukturierten Bewertungsrahmen die Missstände vor der Sanierung und die Maßnahmen, die zu deren Beseitigung durchgeführt wurden, klassifiziert und miteinander ins Verhältnis gesetzt. Anschließend wird mit Hilfe eines mathematisch-statistischen Rechenmodells die entsprechende sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ermittelt.

Da die einzelnen Teilbereiche im Sanierungsgebiet unterschiedlich stark von der Sanierung profitiert haben, werden mehrere Gutachten mit unterschiedlichen Bodenwertzonen erstellt. Damit ist gewährleistet, dass unterschiedlich stark ausgefallene Bodenwertsteigerungen bei der Höhe der Ausgleichsbeträge berücksichtigt werden.


8. Wann wird die Zahlung des Ausgleichsbetrages fällig?

Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu entrichten und wird durch einen Bescheid angefordert. In ihrer Sitzung vom 19.12.2012 hat die Stadtverordnetenversammlung nach vorheriger Abstimmung mit dem zuständigen Landesministerium beschlossen, die Sanierungssatzung zum 30.06.2015 aufzuheben und damit die Sanierung abzuschließen.

Nach dem Sanierungsabschluss werden die Bescheide über die Höhe der Ausgleichsbeträge an die Gebäudeeigentümer versendet. Vor dem Erlass eines Bescheides wird jedem Grundstückseigentümer die Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der Kostenberechnung gegeben.

Der Betrag wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheides fällig. (§ 154 Abs. 3 und 4 BauGB)


9. Welche Kosten kommen auf mich als Grundstückseigentümer zu?

Die Höhe des Ausgleichsbetrages ist im Regelfall niedriger als ein vergleichbarer Anliegerbeitrag nach dem Kommunalabgabengesetz, wie er außerhalb eines Sanierungsgebietes erhoben wird.

Da der Umfang der Sanierungsmaßnahmen gebietsweise sehr unterschiedlich ausgefallen ist und somit die Auswirkung auf den Bodenwert ebenfalls entsprechende Unterschiede aufweist, lässt sich die Frage nach der finanziellen Belastung für ein Mustergrundstück pauschal nicht beantworten.

Es ist verständlich, dass Grundstückseigentümer zur Abwägung der ihnen bevorstehenden Kosten an einer konkreten Aussage interessiert sind, verlässliche Antworten lassen sich diesbezüglich jedoch zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht geben, da die Wertermittlung durch den Gutachterausschuss noch nicht abgeschlossen ist (Stand März 2013).

Sobald die Werte vorliegen werden die Eigentümer davon in Kenntnis gesetzt.


10. Ich habe selbst viel Geld in mein Gebäude im Sanierungsgebiet investiert. Wird das bei der Berechnung berücksichtigt?

Es wird lediglich der Wert des Bodens, jedoch nicht die Wertsteigerung der darauf stehenden Gebäude berechnet.

Bodenwerterhöhungen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, können, wenn zwischen dem Eigentümer und der Stadt ein entsprechender Vertrag geschlossen wurde, auf den Ausgleichsbetrag angerechnet werden. Dazu zählen z. B. der Abbruch von Gebäuden oder die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen.

Die Anrechenbarkeit von selbst durchgeführten Maßnahmen kann im Rahmen der Erörterungsgespräche im Einzelfall geklärt werden.


11. Die Bodenpreise sind doch zuletzt gar nicht mehr gestiegen – wie kann man da von einer Bodenwerterhöhung sprechen?

Auch bei fallenden Bodenpreisen kann es trotzdem zu einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung kommen, wenn die Bodenpreise aufgrund der allgemeinen Wertentwicklung gefallen sind.

Der sanierungsbedingte Endwert ist dann immer noch höher als der sanierungsunbeeinflusste Anfangswert.


12. Kann ich die Kosten von der Steuer absetzen?

Wurde das betreffende Grundstück in seiner Substanz oder seinem Wesen verändert (z. B. bei einer erstmaligen Erschließung oder bei Maßnahmen zur Verbesserung der Bebaubarkeit) kann der Ausgleichsbetrag als Anschaffungs- oder Herstellungskosten angerechnet werden.

Wenn vorhandene Anlagen ersetzt oder modernisiert wurden sind die Ausgleichsbeträge als Werbungskosten / Betriebsausgaben sofort abziehbar.

Detaillierte Auskünfte hierzu kann Ihnen ein Steuerberater erteilen.

Auf Wunsch wird Ihnen von der Stadt Wetzlar eine Bescheinigung über den gezahlten Betrag zur Vorlage beim Finanzamt ausgestellt. Der Anteil der anzusetzenden Kosten wird jedoch vom Finanzamt ermittelt.


13. Kann ein Grundstück vor dem 30.06.2015 aus der Sanierung entlassen werden?

Die Stadt Wetzlar bietet dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag noch vor der Aufhebung der Sanierungssatzung durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag (Ablösevereinbarung) auf freiwilliger Basis abzulösen (§ 154 Abs. 3 BauGB).

Das bringt sowohl für den Eigentümer als auch für die Stadt folgende Vorteile:

  • Eine Ablösevereinbarung schafft einvernehmlich und abschließend für beide Seiten Rechtssicherheit. Ausgleichsbeträge können danach nicht mehr per Bescheid erhoben werden. Nachzahlungen sind ausgeschlossen. Grundstücke können dann „ausgleichsbetragsfrei“ verkauft werden.
  • Der im Grundbuch eingetragene Sanierungsvermerk wird nach der Zahlung gelöscht. Die besonderen sanierungsrechtlichen Genehmigungen für z. B. Kaufverträge und Beleihungen entfallen.
  • Zahlungspflichtige Eigentümer können durch Abzinsung der Ausgleichsbeträge (Liegenschaftszinssatz bezogen auf den Termin der Aufhebungssatzung) Geld sparen.
  • Die durch Ablösevereinbarungen eingenommenen Ausgleichsbeträge können im Rahmen der noch laufenden Sanierung für weitere förderfähige Maßnahmen im Sanierungsgebiet verwendet werden und verbessern dadurch die allgemeine Aufenthalts- und Wohnqualität. Die finanziellen Mittel verbleiben auf diese Weise in der Stadt und werden nach der Abrechnung nicht an Land und Bund zurück gezahlt.
  • Der Verwaltungsaufwand wird reduziert.
  • Die Zahlungsmodalitäten (Raten, Zahlungstermine) können flexibel vereinbart werden. Der mittels Bescheid nach Aufhebung der Sanierungssatzung festgesetzte Ausgleichsbetrag wird hingegen einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids – auch im Falle eines Widerspruchs – fällig. 

Eine weitere Möglichkeit ist die Abgeschlossenheitserklärung für einzelne Grundstücke vor Abschluss der Gesamtmaßnahme. Wenn das betreffende Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung bebaut ist oder das Gebäude modernisiert oder instand gesetzt ist, kann die Sanierung für das Grundstück als abgeschlossen erklärt werden (§163 BauGB).

In diesem Fall erhält der Eigentümer einen Bescheid über die Entlassung aus der Sanierung und einen weiteren Bescheid über die Zahlung des Ausgleichsbetrages.

Der Sanierungsvermerk wird auch hier, wie beim Ablöseverfahren, vor Satzungsaufhebung aus dem Grundbuch gelöscht, Grundstücke können dann ausgleichsbetragsfrei verkauft werden und die Einnahmen können noch im Sanierungsgebiet investiert werden.

Der Vorteil der Abzinsung kann bei diesem Verfahren jedoch nicht genutzt werden. Der Ausgleichsbetrag muss in diesem Fall in voller Höhe innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides gezahlt werden.


14. Welchen finanziellen Vorteil habe ich von einer Ablösevereinbarung?

Je nach dem Zeitpunkt der Ablösung ergeben sich folgende reduzierte Beträge gegenüber der vollen Ausgleichsbetragshöhe:

Ablösung bis zum

Einsparung

30.06.2013

13,7 %

31.12.2013

11,2 %

30.06.2014

8,5 %

31.12.2014

5,7 %

30.06.2015

2,9 %


15. Was muss ich tun, wenn ich den finanziellen Vorteil der Ablösevereinbarung nutzen möchte?

Die Werte der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung werden nicht für alle Bereiche des Sanierungsgebietes zum gleichen Zeitpunkt vorliegen. Damit allen zahlungspflichtigen Eigentümern, unabhängig vom zeitlichen Ablauf der Wertermittlung, der gleiche Zinsvorteil gewährt werden kann, genügt zur Anrechnung des Zinsvorteils die Abgabe einer Absichtserklärung.

Das Formular für die Absichtserklärung finden Sie hier. Drucken Sie das Formular bitte aus, füllen es vollständig aus und senden es unterschrieben an das Amt für Stadtentwicklung der Stadt Wetzlar.

Mit der Abgabe dieser Erklärung gehen Sie noch keine vertragliche Bindung im Sinne einer Ablösevereinbarung ein. Sie sichern sich jedoch, entsprechend dem Zeitpunkt des Eingangs der Erklärung, den in der oben stehenden Tabelle abzulesenden Zinsvorteil auf die Zahlung des Ausgleichsbetrags.


16. Was ist, wenn ich den Betrag nicht sofort zahlen kann?

Sofern es dem Eigentümer nicht zugemutet werden kann, die Zahlungsverpflichtung zu erfüllen, hat die Stadt die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag nach einem formlosen, schriftlichen Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln (§ 154 Abs. 5 Satz 1 BauGB). Diese Tilgungsdarlehen sind zu verzinsen und im Grundbuch zu sichern.

Beim Abschluss einer Ablösevereinbarung lässt sich jedoch, anders als bei der Ausgleichsbetragserhebung durch einen Bescheid, eine zinslose Ratenzahlung vereinbaren.


17. An wen wende ich mich bei weiteren Fragen?

Amt für Stadtentwicklung der Stadt Wetzlar
Ernst-Leitz-Straße 30
35578 Wetzlar

Fax-Nr.:           06441 99-6104
E-Mail:            ausgleichsbetragwetzlarde

Ansprechpartner im Amt für Stadtentwicklung:

Daniel Hartmann
Raum 242
Tel.: 06441 99-6110

Sprechzeiten: dienstags von 10:00 bis 13:00 Uhr und 14:00 bis 17:00 Uhr sowie nach telefonischer Vereinbarung

Bei der Erhebung der Ausgleichsbeträge und der Abrechnung der Gesamtmaßnahme wird das Amt für Stadtentwicklung von einem erfahrenen Sanierungsträger, der Nassauischen Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH, unterstützt.

Ansprechpartner der Nassauischen Heimstätte im Amt für Stadtentwicklung:

Ruth Kugelstadt-Braun, Claus Schlindwein und Wendelin Schütz
Raum 232
Tel.: 06441 99-6070

Sprechzeiten: donnerstags von 10:00 bis 12:30 Uhr und 13:30 bis 17:00 Uhr sowie nach telefonischer Vereinbarung

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